광교 소형 오피스텔 실거주용 분석

광교신도시, 출처: 네이버 지도

수도권 제2신도시 수원 광교.

호수공원, 교통, 일자리, 공공기관, 테크노밸리 등 좋은 것이라곤 다 모아둔 곳.

 

별파리는 수원에서 실거주할 오피스텔을 찾고있다.

넓은 스튜디오 1룸 혹은 1.5룸정도면 괜찮을 것 같다.

 

본 포스트에서 방의 형태를 부르는 방법
1룸	거실 + 화장실
1.5룸	거실 + 방 + 화장실
2룸	거실 + 방 2개 + 화장실
3룸	거실 + 방 3개 + 화장실

 

크게 동탄신도시 혹은 광교신도시 두 곳을 고려중인데, 이번 포스트에서는 광교의 오피스텔, 그 중에서도 광교중앙역 근처의 오피스텔에 대해 분석해보려고 한다.

 

이 포스트는 "별파리의 실거주 및 투자"를 위한 대단히 주관적인 분석이므로, 제3자에게는 당연히 맞지 않을 수 있음을 미리 알린다. 

 

광교의 인프라

광교 인프라

2기 신도시답게 교육시설, 상권, 공원, 교통 모두 좋다. 광교 서쪽에는 테크노밸리, 광교 남쪽에 수원 삼성전자본사, 삼성전기, 삼성SDS 등이 있다. 또한 광교중앙역 바로 앞에 조성되는 경기융합타운으로 인해 수요가 크게 있지만, 워낙 오피스텔이 많아서 공급도 많다.

 

경기융합타운, 출처: 경기도건설본부 경기융합타운추진단 홈페이지

 

광교의 오피스텔 입지

브랜드 밸류가 있거나, 대단지인 오피스텔들만 따로 표기해보았다.

너무 종류가 많아서 위에 표기된 것 중, 내가 찾는 1룸과 1.5룸이 있는 오피스텔만 왼쪽 위에서 오른쪽 아래로 내려가면서 하나씩 분석해보겠다.

 

에듀하임1309 (패스)

출처: 네이버 지도 로드뷰

에듀하임은 아주대학교와 테크노밸리와 가깝고, 공원과 바로 붙어있는 숲세권 오피스텔이다. 2014년 초에 완공되었고, 1룸의 소형부터 테라스가 있는 4룸까지 다양한 평형대가 존재한다. 광교중앙역까지도 도보로 약 10분정도 걸리는 준역세권 오피스텔.

 

겉으로도 깔끔해보이고, 2014년이면 오래된 오피스텔은 아니지만, 광교에는 더 젊은 오피스텔들이 많고, 나는 아주대학교와 테크노밸리 두 군데 모두와 연관이 없다. 상권이 괜찮은 편이지만 아비뉴프랑, 갤러리아 부근에 비해서는 조금 약해보인다. 결과적으로 후보 탈락.

 

광교중앙역SK뷰 (소형 없음)

신축이고 위치도 나쁘지 않지만, 1~1.5룸이 없어서 패스.

 

e편한세상시티광교 (고민 중)

(건설 중이라 사진 없음)

아직 건설 중인 신축 오피스텔. 평형은 원룸에서 2룸까지인데 구조가 굉장히 좋은 것 같다. 마음에 걸리는 점은 건물 형태가 "ㅋ" 모양으로 특이해서 호실에 따라 채광이나 뷰가 아쉬울 수 있을 것 같다. 아직 건설 중이라 보류.

 

광교서희스타힐스 (패스)

출처: 네이버 지도 로드뷰

2012년도 완공된 9년차 오피스텔. 상권이 나쁘지 않지만, 조금 연식이 있고, 특히 방 구조가 별로인 것 같아서 크게 고민안하고 패스. 외관이 올드해보이긴 하다.

 

광교푸르지오월드마크 (후보 1)

출처: 네이버 지도 로드뷰

2015년 완공된 1군 브랜드 오피스텔. 뒷편에는 광교월드스퀘어, 옆에는 아비뉴프랑(롯데마트, 스타벅스, 버거킹 등 입점)을 끼고있어 상권이 좋다. 광교중앙역까지 도보로 5분 이내로 갈 수 있는 역세권 오피스텔이다. 건물 위치도 나쁘지 않아서 뷰와 채광이 좋을 것으로 생각한다.

 

평형대도 1룸~1.5룸(전용 23.13㎡ ~ 43.78㎡)까지 있는데, 특이한 점은 계약면적 70㎡ 이상 부터는 테라스가 있다. 테라스가 있으면 환기하기에도 좋고, 빨래를 널거나, 간단한 홈파티나 일광욕을 할 수 있는 등 활용도가 많다. 또한 바닥이 장판이라 마루로 되어있지 않고, 폴리싱 타일로 되어있어 청소하기 편하고 더욱 고급스러운 느낌을 준다.

 

다만 단창이라 소음에 취약하고 단열 효율이 낮을 수도 있을 것 같다. 또 테라스가 다른 세대에서 보이기 쉬운 구조라 탑층이 아닌 이상 프라이버시 문제도 있다.

 

호갱노노에서 조사한 평을 요약해보면 다음과 같다.

 

난방은 24시간 해주는데, 냉방은 시간제한이 있다.

현재 앞 e편한세상시티 공사소음이 심하다.

방음이 좋지 않다.

월 관리비는 겨울 기준 15만원 나온다.

탁 트여있고, 채광이 좋다.

엘리베이터가 하나인 부분은 불편하다.

층고가 높다.

건물 내 입주자 전용 헬스클럽이 저렴하다.

층간 소음은 없지만 옆집 소리가 잘 들린다.

상가와 주차장 공유로 가끔씩 주차공간이 부족하다.

광역버스 정류장이 가깝다.

택배 시스템은 아파트만 사용 가능하다.

 

광교호반베르디움 - 호반메트로큐브 (후보2)

출처: 네이버 지도 로드뷰

2015년 초에 완공된 1군 브랜드 오피스텔. 건물 디자인이 깔끔하다. 오피스텔 바로 아래 아비뉴프랑(롯데마트, 스타벅스, 버거킹 등 입점)이 있다. 푸르지오월드마크 바로 길 건너편에 있어 월드스퀘어도 가깝고, 롯데아울렛, 갤러리아 상권까지도 도보로 10분 거리다. 즉, 상권이 매우 좋다. 그리고 무엇보다 광교중앙역까지 1분 거리인 초역세권 오피스텔이다. 단지가 도로를 기준으로 북쪽에 위치해있어서 그 건너편 건물까지 공간이 많기 때문에 남향 호실의 경우 뷰가 나쁘지 않고 채광은 끝판왕이다.

 

평형대는 1룸 형태 밖에 없는데 가장 작은 평수가 9평 이상으로 1룸치고 상당히 넓은 축에 속한다. 네이버 부동산 정보로는 크기에 따라 테라스, 발코니 그리고 테라스와 발코니 모두를 가지고 있는 평형도 있다고 한다.

 

인터넷을 조사해보면서 특이한 점을 발견했는데, 호반베르디움의 경우 크게 두 가지로 구분할 수 있었다. 검은색 창문을 가진 호실과 흰색 창문을 가진 호실이다. 제일 작은 호실과 평형수가 넓은 호실(코너쪽)이 주로 검은색 창문을 가지고 있고, 평형수가 작은 호실(코너가 아닌 쪽)이 주로 흰색 창문을 가지고 있었다. 흰색 창문은 이중창 + 방충망으로 개폐가 가능해보였는데, 검은색 창문은 겉으로 보기에는 열리지 않는 단창인 것 같다(호갱노노 후기에는 단창이라고 함). 임장을 통해 시스클라인과 같은 공기청정 시스템이 설치되어 있는지 확인이 필요할 것 같다. 물론 검은색 창문을 가진 호실은 모두 발코니 혹은 테라스가 있어 아예 방법이 없는 것은 아니나, 방충망 설치를 하기 힘들다.

 

호갱노노에서 조사한 평을 보면 다음과 같다.

 

엘리베이터 한 번에 롯데마트, 다이소 등 상가로 바로 갈 수 있다.

방음이 잘 된다. / 옆집 소리가 들린다는 후기도 있다. (안 좋다는 평이 더 많다.)

집이 따뜻하다.

주차장은 상가와 같은 출입구를 사용한다.

겨울에 코너쪽 관리비는 20만원 초반대로 나온다. 봄과 가을은 17~18만원 정도 나온다. (향 정보 없음)

창문 오픈시 도로쪽 소음이 있을 수 있다.

관리비가 비싼 편이다.

주차 공간이 넓다.

 

힐스테이트광교중앙역 (예산 부족, 패스)

마찬가지로 20년 완공 신축이지만 뭔가 매물이 없어서 시세파악이 안 되어서 일단 패스.

 

광교효성해링턴타워 (예산 부족, 패스)

출처: 네이버 지도 로드뷰

19년 완공의 주로 대형 평수로 이루어진 오피스텔. 별파리가 좋아하는 고층 형태의 오피스텔에 광교호수공원(원천호수)이 잘 보일 것 같은 위치에 딱 자리잡고 있다(구도 상으로 SK뷰레이크타워와 광교더샵레이크파크 사이에 호수가 위치하는데 가리는 부분이 많지 않아 보인다). 광교에서 호수뷰를 가진 오피스텔은 많지 않고, 곧 프리미엄을 의미한다. 1.5룸 형태가 딱 하나 있고 2룸, 복층형의 평형이 있다.

 

엘포트몰, 롯데아울렛, 갤러리아 등 상권이 상당히 좋은 편이지만 광교중앙역까지 도보 약 15분 거리로 준역세권이다. 자금이 있었다면 후보에 넣었을 테지만 현재 오피스텔을 위한 자금이 3억까지라 패스... ㅠㅠ

 

광교효성해링턴타워레이크 (예산 부족, 패스)

출처: 네이버 지도 로드뷰

20년 완공의 신축 오피스텔. 여기도 1룸 형태가 딱 하나 있고, 2룸 평형과 함께 신기하게 생긴 복층 평형이 많다. 구경해보곤 싶은데 어차피 예산 부족으로 패스... 1룸형태가 이미 3억이 넘는다.

 

광교SK뷰레이크타워 (소형 없음)

출처: 네이버 지도 로드뷰

광교중앙역 근처에서 호수가 잘 보이는 대표적인 오피스텔 3가지를 뽑으라 하면 5가지다.

 

광교 5대장 오피스텔

포레나광교

광교더샵레이크파크

광교SK뷰레이크타워

중흥S-클래스

힐스테이트광교

 

이 오피스텔에는 공통점이 있는데 매우 비싸다는 것이다. ^^

예산이 간당간당했으면 무리를 해서라도 들어가고 싶을 만큼 매력적인 곳이지만, 이미 작년에 아파트를 매매해서 여윳돈이 많지 않은 상황이라 눈물을 머금고 패스... ㅠㅠ

 

광교더샵레이크파크 (예산 부족, 패스)

출처: 네이버 지도 로드뷰

정남향에 호수가 바로 위치한 정신나간 뷰의 오피스텔. 내 생각에 뷰만 따지면 광교더샵레이크파크가 최고가 아닐까 싶다. 1.5룸 형태의 가장 작은 평형부터 층 하나를 통으로 쓰는 것으로 보이는 펜트하우스 형태까지 평형대가 다양하다. 1.5룸 형태는 호수도 보이고 평형대가 큰 것 치고는 나름 합리적인 가격으로 보이지만, 싼데 비싸다;; 예산부족으로 패스... 돈만 있으면 정말 살고싶은 곳이다. 단, 광교중앙역과는 도보 20분으로 거리가 좀 있는데, 여기 살 정도면 광교중앙역이 중요할까 싶기도 하다.

 

광교힐스테이트레이크 (소형 없음)

모두 3룸 이상으로 이루어진 평형 밖에 없어서 패스.

 

힐스테이트광교 (소형 없음)

모두 2룸 이상으로 이루어진 평형 밖에 없어서 패스.

 

광교센트럴푸르지오시티 (후보 3)

출처: 네이버 지도 로드뷰

2015년 완공 오피스텔. 1룸, 1.5룸의 평형대가 있다. 오피스텔 바로 아래에 롯데아울렛, 롯데시네마가 있고, 바로 건너편에 갤러리아, 엘포트몰, 어뮤즈스퀘어 등이 있어 상권 끝판왕이다. 도청공원을 옆에 끼고 경기융합타운과 가까우며 광교중앙역까지도 도보로 5분 거리인 역세권 오피스텔이다. 또한 앞이 탁 트여있어 채광과 뷰가 좋다.

 

1.5룸형도 여러가지 형이 있는데, 그중 한가지 형태가 넓긴 한데 구조가 정말 특이하다;; 주거용으로 쓰려면 별로일 것 같고, 업무용으로 쓰려면 탕비실을 업무공간과 분리할 수 있어 오히려 좋은 구조일 것 같다.

 

호갱노노에서 조사한 평을 보면 다음과 같다.

 

층간소음, 벽간소음이 있다.

세대수가 많아서 관리비가 (상대적으로) 저렴한 편이다.

전반적으로 깔끔하다.

주차 걱정이 없다.

엘리베이터가 하나라 오래 기다린다.

롯데 아울렛과 연결되어 있지 않아서 밖으로 이동해야 한다.

에어컨이 중앙 냉방이라 임의로 가동이 불가능하다.

무인 택배함이 있고 규모도 크다.

현관문에서 바람 소리 안나고 견고하다.

쓰레기 버리는 곳이 지하에 있는데 상태가 좋지 않다.

 

광교엘포트아이파크 (후보 4)

출처: 네이버 지도 로드뷰

2018년 완공 신축 오피스텔. 세대수도 1750세대로 많은 대단지이며 평형대도 1룸, 1.5룸이 있다. 가장 큰 평형(118.44㎡/47.58㎡)의 경우에는 거실과 방 이외에도 드레스룸, 부엌공간, 세탁실이 따로 분리되어 있다. 바로 앞의 수원 컨벤션센터가 높이가 낮기 때문에 오피스텔에서 고층 호실의 경우 호수 조망이 가능한 곳도 있다. 광교센트럴푸르지오시티 바로 옆에 위치하여 롯데아울렛, 갤러리아, 엘포트몰 등 상권이 아주 좋다. 광교중앙역까지도 도보 10분정도 걸리는 준역세권이다.

 

엘포트는 모든 평형대의 구조가 다 괜찮은 편이다. 1.5룸은 전부 2-Bay 형태로 되어있다는 점도 크다. 또한 오피스텔임에도 전 세대에 욕조가 설치되어 있다는 점도 좋다.

 

호갱노노에서 조사한 평을 보면 다음과 같다.

 

벽간소음이 있다.

관리비가 비싼 편이다.

모든 시설이 고급스럽고 주차장이 깨끗하다.

환풍이 좋지 않은 것 같다.

경비실에서 종종 새벽배송 문열림 응대를 하지 않아 입구에 박스가 잔뜩 쌓여있다.

엘리베이터 대기 시간이 길 때가 많다.

같은 건물 내 스타벅스, 투썸, 올리브영, 교보문고 등 인프라가 좋다.

수납 공간(붙박이장)이 잘 되어 있다.

 

포레나광교 (소형 없음)

광교 오피스텔 끝판왕.

최고의 입지, 최고의 상권, 최고의 호수뷰, 모든 것을 다 가진 오피스텔이다.

가격도 가격이지만 3룸부터라서 패스...

돈만 있었다면 광교에서는 그 어떤 아파트, 오피스텔보다 가장 살아보고 싶은 곳이다.

 

중흥S-클래스 (소형 없음)

중흥S-클래스도 포레나광교 못지 않게 비싸고 좋은 곳이지만 마찬가지로 3룸부터 있어서 패스.

 

결론

고민 중인 e편한세상시티광교를 제외하고 후보 4개가 추려졌다.

 

	푸르지오월드마크	호반베르디움	푸르지오시티	엘포트
용적률 / 건폐율	300% / 58%	280% / 59%	528% / 69%	791% / 66%
평형	1룸, 1.5룸	1룸	1룸, 1.5룸	1룸, 1.5룸
전용면적	23.13㎡ ~ 43.78㎡	26.16㎡ ~ 35.37㎡	22.28㎡ ~ 42.28㎡	21.58㎡ ~ 47.58㎡
세대수	200세대	340세대	1712세대	1750세대
난방	지역난방, 열병합
냉방	중앙냉방 (FCU)
광교중앙역까지	5분	1분	5분	10분
근거리 상권	월드스퀘어 아비뉴프랑 이마트 카페거리	아비뉴프랑 월드스퀘어 카페거리	롯데아울렛 갤러리아 엘포트몰 어뮤즈스퀘어	엘포트몰 롯데아울렛 갤러리아 어뮤즈스퀘어
장점	폴리싱 타일 밝고 아늑한 분위기	무인택배함 롯데마트 연결	저렴한 관리비 종량제 봉투 안 씀 무인택배함	신축 욕조 무인택배함
단점	단창(소음, 단열)	높은 관리비 소음	분리수거장이 더러움 소음	소음 엘리베이터 혼잡 환풍설비 미흡

 

이상, 별파리 실거주용 오피스텔 분석글이었습니다.

주중에 실제로 임장을 다녀온 뒤에 내용을 수정하거나 추가하겠습니다.