선순위 임차인 조건은 전입신고가 기준

사건번호: 2019타경2989

 

[임차인]

전입: 2017-01-25

확정일자: 2018-12-19

배당요구: 2019-07-03

보증금: 149,000,000

 

[근저당(말소기준권리)]

설정일자: 2018-05-03

채권금액: 50,000,000

 

시간순으로

전입(2017-01-25) → 근저당(2018-05-03) → 확정일자(2018-12-19)

 

Q. 낙찰자는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 할까요?

A. 대항력이 있으므로 인수해야 한다. 단, 확정일자가 근저당 설정일자보다 늦으므로 배당순위는 후순위이다.

 

[근거]

1. 대항력의 요건은 점유와 전입신고다.

2. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다면 선순위 임차인이다.

3. 확정일자가 말소기준권리보다 늦더라도, 전입신고일이 더 빠르면 된다.

4. 확정일자를 먼저 받더라도 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으면 후순위 임차인이다.

 

예를 들어 4000만원에 낙찰을 한다면,

5000만원 중 4000만원을 근저당에 먼저 배당하게 되고, 후순위 물권들은 모두 소멸한다.

하지만 임차보증금 149,000,000을 모두 인수하므로, 실질적인 낙찰금액은 189,000,000이다.

 

경매사이트에서 확인이 가능하긴 하지만, 이유를 알아두면 좋을 것 같다.